一場新冠肺炎疫情帶來了很多未知，而寫字樓市場的未知似乎要甚於其他資產領域。很長時間以來，寫字樓憑藉較突出的可靠性成為多數機構型投資者資產組合的中堅力量。但是，隨著員工和企業重新審視線下實體辦公方式，該行業的未來走勢充斥著不確定性，服務式辦公空間也面臨供應過剩的威脅。

受此影響，一些市場觀察人士認為中央商務區寫字樓“大去之期不遠矣”，很快在香港中環、東京澀谷等區域，空置的寫字樓與商業店鋪將隨處可見。他們作此預測的依據有三方面：首先，居家辦公的自由和靈活開始深入人心；其次，出於衛生考慮，他們不想與同事或陌生人同處一個辦公室；最後，他們希望盡可能避免每天（或每週）不甚舒適的公交通勤。

但是，線下辦公終結的言論實在言過其實。首先，居家辦公並不適合所有人。例如，年輕員工以及生活在亞洲城市的上班族並沒有足夠的家庭空間來支持居家辦公。已有不少人希望維持工作與家庭生活之間的清晰界限。

我們也不應忘記辦公室存在的核心價值。辦公室為團隊的合作與協作提供了重要場所與空間。這對於科技行業的創新企業尤其重要。亞馬遜於近期確認了將在紐約等多個美國城市增設新辦事處及崗位的計劃。蓬勃發展的新經濟行業已成為全球優質辦公市場的驅動力，這類企業對辦公環境的要求可以說是標新立異。

疫情使得現有市場趨勢加速發酵，而不是干擾。包括居家辦公在內的靈活辦公方式在疫情出現前既已在市場逐漸滲透，如今這種變化將會加速推進。在這樣的背景下，我們可能會看到辦公空間需求向郊區樞紐轉移，以縮減員工通勤時間。這類辦公空間的提供商可能包括專業的靈活空間運營商以及傳統業主。

我們也不應忘記新冠疫情的周期性影響。它衝擊了經濟生產總值與消費者需求，辦公空間需求的萎縮在所難免。但在政府刺激計劃的扶持下，企業運營危機大為緩解，也樂於繼續推遲房地產相關決策。對辦公空間吸納情況的長期影響最終將取決於復蘇節點，此外需求特徵也很重要，因為需求反彈的強度將會因行業而異，傳統的市場格局也將一去不返。新經濟領域的企業值得重點關注。

亞太區各子市場的處境各不相同。中國內地經濟率先啟動強勢復甦，香港卻繼續面臨政治動盪和疫情的雙重挑戰。澳大利亞面臨最近三十年來的首次衰退，但頂級辦公空間仍備受追捧。至關重要的是，中國以外市場的辦公空間供應相對較低。在東京，即使空置率出現上揚，供應仍然極為緊張。

總而言之，新冠疫情無疑會對辦公領域帶來巨大的周期性影響，市場內在的結構性調整也將繼續，但實體辦公並不會因此而消亡。

該文章為《亞太房地產前瞻》系列之一：http://sav.li/jel