零售商在第四季度普遍保持審慎，尤其是奢侈品市場，僅有少數零售商願意在邊境重開前承租物業。  

• 香港的旅遊限制為全球最嚴格的同類政策之一，加上社交距離措施繼續執行，打擊市場氣氛，零售市場在2021年表現繼續強差人意。
• 鑒於香港街道上失去遊客蹤影，全年焦點均集中在餐飲及本地需求上，餐飲業成為最大贏家。
• 空置率持續上升導致租金在低位徘徊。
• 2021年的新增零售商場供應稀缺，為租金帶來微弱支持。
• 2022年的前景將取決於邊境會否重開，但在撰文之時，邊境重開的時間表仍然未明朗。
• 因此，2022年的形勢將會與2021年相若。雖然前景勢必黯淡，但從更積極的角度來看，隨後任何限制措施的放寬有可能帶動市場錄得如2003年後般的創紀錄增長。