Real Capital Analytics數據顯示，截至20120年6月8日，亞太地區寫字樓交易量與2019年同期相比驟減59%。同期，零售物業投資交易減幅更達到驚人的68%。相比之下，工業及物流物業投資同比僅下降24%，充分彰顯該領域在疫情之下的市場韌性。

第一太平戴維斯亞太研究及諮詢顧問部主管Simon Smith先生表示：「一段時間以來，工業和物流物業，尤其是倉儲物業，已成為許多投資者首要關注的資產類型。市場大趨勢，例如在線零售的增長，為該行業帶來一股『東風』，並且亞太區幾乎每個市場的現代物流空間都供不應求。」

第一太平戴維斯澳大利亞工業及物流部主管Michael Fenton補充說：「作為一類穩定、安全的資產，工業及物流物業對全球投資者的吸引力持續增長。後疫情時代在線零售消費需求呈指數增長，將為這一資產領域提供更多裨益。著眼於投資生命週期而言，物流與寫字樓、零售等其他資產類別相比，收益更為穩定，持續期更長，資本支出也更低。」

縱觀整個亞太地區，工業和物流在大多數房地產市場都表現出較強的抗壓能力。本期《前瞻》重點選取三個主要市場：

澳大利亞：在線購物持續增長

Fenton先生指出，「隨著新冠肺炎大流行的爆發，澳大利亞物流市場迅速分化”。由於消費者擔心出現必需物資嚴重缺乏而瘋狂囤貨，這導致與諸如零售、醫療保健等必要領域客戶合作的物流集團面臨供不應求的局面。他們不得不短期租用更多倉庫空間來滿足需求。值得慶幸的是，大多數業主都調整了租賃策略以適應短期需求。 」

由於需求增加，澳大利亞工業物業投資收益率平穩下滑，並已在今年趨於平緩，投資者仍在買入。今年6月，第一太平戴維斯促成Charter Hall買下西悉尼一處資產，成交金額約1.15億澳元，初始收益率為4.5%。

澳大利亞工業和物流物業的自用型業主繼續尋求售後回租交易，在享受資產增值的同時鎖定合理的長期租金收益。

中國：區域差異

儘管中國最先受到疫情衝擊，但疫情之後市場已緩慢恢復，國內不同區域的物流行業表現各異。

第一太平戴維斯武漢分公司工業地產部董事周靜先生認為，疫情帶給了武漢以巨大衝擊。 「所有商務活動都受到嚴格限制，尤其是物流，這種情況還將繼續下去。出於對風險的預期，投資者興趣下降，但也有一些投資者認為市場即將觸底並在做相應準備。 」

然而，第一太平戴維斯深圳產業地產部主管龔勇高說，在疫情期間，需求仍然相當強勁，但以實體零售為主要服務對象的製造和物流空間，運營面臨艱難挑戰。

他說：「對生鮮食品分銷商、在線零售和醫療行業的需求已顯著增加，這對近期物流房地產市場的運行起到了支撐作用。」

第一太平戴維斯上海商業樓宇部分管產業園區及工業物業服務業務的董事毛欣表示，疫情對她所負責的江蘇、浙江、上海市場影響不是很大，知名物流開發商繼續建設新的空間。她說：「接下來的12到24個月內將有大量倉儲物業入市。一線和二線城市的物流租賃市場仍然非常火爆，在建項目也將有良好的預租表現。」

她補充說，由於地方政府希望增加收入而製造業面臨挑戰，疫情也可能會帶來物流用地供應的增加。 「由於疫情影響，許多製造公司遭遇運營困難，地方政府在財政收入壓力之下增加土地供應。物流企業或許可以拿到地段優越的優質地塊。政府對物流企業的稅收要求始終是最重要的條件。如果稅收要求能夠滿足，則可以購買土地開展物流業務。」

總體來說，海外房地產基金和國內物流開發商的需求仍然強勁，他們積極在中國市場尋找投資機會。「當前市場上可售的優質物流項目很少，導致近期交易氣氛清淡。」

印度：解鎖製造業增長模式

印度仍處於隔離期，各行各業都面臨挑戰，但工業及物流業的前景要好於大多數行業。跨國公司紛紛尋求製造業務的多元化佈局，這無疑會為印度的工業物業領域帶來利好。

第一太平戴維斯印度工業及物流業務總經理Srinivas N表示：「印度有望成為中國以外製造業投資的備選目的地。約有1,000家外國製造公司有意向將其製造基地從中國遷移到印度，其中從事手機、電子產品醫療設備和紡織品製造的約300家。」

「印度政府和州政府正在竭盡全力吸引外國公司，為大力提振國內製造業，印度政府最近大幅下調公司稅率。再加上2017年的稅制改革（商品及服務稅）以及勞動力成本優勢，正不斷吸引外國公司將生產基地遷至印度，對全國范圍的工業和倉儲空間需求空前高漲。」

近兩年中，印度物流業迎來了大量投資，GLP、騰飛、黑石集團、安聯、ESR和摩根士丹利房地產等海外房地產投資者均有佈局。

「我們預計2020-21年會有大量投資流入印度。來自美國、歐洲和澳大利亞的大型工業和物流園區開發商計劃進入印度，他們正在探索本地合作合資、開發管理合同和資產收購的機會。同時，私募股權基金也在考慮投資收益型資產和遠期購買交易。」 Srinivas如是說。