數年來，工業和物流市場一直深受投資者青睞，但其中租戶粘性更大的要屬冷庫板塊，在亞太地區基本供不應求。即使是在日本、澳大利亞等發達市場，人均冷庫空間的數量也要少於美國或西歐國家。

冷庫是為配送服務的倉庫，配有用於儲存冷凍和生鮮食品的冷凍機。一般用來存儲食品，此外也會用於存儲藥品、化學危險品或葡萄酒。租戶包括第三方物流公司、冷庫物流運營商或連鎖超市。

第一太平戴維斯澳大利亞工業和物流部主管Michael Fenton先生表示：「冷庫資產的建造成本很高，而庫房和設備的價值數倍於建築外殼。冷庫屬於資本高度密集型資產，用戶一般會進行10、15甚至20年的長期租賃，以此確保投資物有所值。」

「鑑於改善措施的專業性，冷庫用戶通常會長期使用（超出初始租賃期限），因此續約的機率要顯著高於普通物流設施的用戶。對於投資者來說還有一個好處，那就是冷庫租約通常是『三淨』租約，由租戶承擔幾乎所有稅費及維護成本，因此對管理的要求非常寬鬆。」

冷庫並不是個新鮮領域，但是隨著消費者對更優質食品以及進口食品的要求增加，冷庫在亞太地區扮演著越來越重要的角色。另一方面，在線食品購物平台的增長也對需要更多冷儲空間。縱觀整個亞太地區，人口增長和財富增加不斷刺激著市場對生鮮和冷凍食品的需求。

Fenton 先生指出：「冷庫本質上與糧食安全、必需品零售支出這兩個核心投資主題相關。無論經濟狀況如何，消費者都需要購買食品，而冷藏設施正是食品供應鏈的中心。」

「新冠肺炎大流行期間，需求持續增長，冷庫運營商不得不調整供應鏈模型來滿足需求。很多咖啡館和餐館停業的同時，食品配送服務卻蓬勃發展。消費沒有本質變化，變化的只是食品到達消費者的方式。」

近年來，澳大利亞對冷庫的興趣激增。涉足該行業的國內外投資者包括嘉民集團、Dexus、黑石集團、Charter Hall和豐樹集團。

韓國、日本、香港和中國大陸等市場也擁有巨大潛力。在發展中市場尋找資產面臨較大難度，尤其是在電力和供水不能得到保障的情況下。

中國本土開發商万科於2018年收購了太古冷鏈物流公司，該公司在全國擁有並經營著7個冷庫設施。布魯克菲爾德資產管理公司為沃爾瑪在中國開發了冷庫設施，而亞洲物流地產開發商易商紅木在武漢開發了約24.7萬平方米的冷鏈物流園區。

第一太平戴維斯深圳產業地產部主管龔勇高先生說，在網購食品交付需求的支撐下，中國一些冷庫中心的租金正在上漲。「生鮮配送的迅速發展增加了對物流倉庫，尤其是冷庫的需求。一些冷藏倉庫的租金已在去年基礎上有所增長。」

同時，資產管理公司Nuveen去年在首爾購買了含冷庫的最後一英里物流設施，韓國現代化設施的匱乏是其做出此筆投資的理由之一。

在不久的將來，首爾的冷庫資產可能會進一步升值。第一太平戴維斯韓國研究及諮詢顧問部主管JoAnn Hong女士說：「最近生鮮食品的需求有所增加，帶動冷庫資產受到更多關注。然而，近期利川一個冷庫建築工地發生火災，再次引發對火災隱患的擔憂。政府可能會從嚴調整相關消防法規，新冷藏中心的許可審批將面臨更大挑戰。」

第一太平戴維斯亞太區研究及諮詢顧問部主管Simon Smith表示：「在亞洲發達地區，財富不斷增長，人們對食品品質的要求更高，也要求食品以完好狀態送達，這充分錶明冷庫的需求韌性。投資者需要深入了解市場及其專業租戶的要求，但付出會有回報——我們估計在亞洲市場可獲得比其他資產高出50-100個基點的收益率。然而，隨著租戶和投資者的需求增加，收益率溢價恐難延續。」

該文章為《亞太房地產前瞻》系列之一：http://sav.li/jeu