• 儘管內地旅客回流，香港零售市場回復速度仍比預期慢。
  
  
• 受惠於五一黃金週，大多數奢侈品零售業的銷售額均達到新冠疫情前水平的 70% 至 80%。而其他零售業則相對表現平淡。
  
  
• 第二季優質街舖及主要商場租金分別按季上升1.4%及0.9%。
  
  
• 尖沙咀區商舖受惠於近期內地旅客的旅遊模式轉變。
  
  
• 更多內地金融機構租用優質街舖作為其保險和財富管理中心，顯示內地遊客的定位和消費模式有所轉變。
  
  
• 預測未來 3 至 6 個月，商舖租金或會溫和反彈，上升3%至5%。

香港出境人數遠超內地入境旅客人數
自二月通關後，香港迎來 1,010 萬名遊客（其中 790 萬來自內地），相當於新冠疫情爆發前水平的34%左右 。然而，復活節假期間（4 月 4 至8 日），香港出境數字為 158 萬人次，遠超內地入境旅客人數（27 萬人次），許多零售和餐飲店都表示期內銷售額下降，表現不如預期。五一黃金假期的情況則略為好轉，在為期 5 天的假日內，有 62 萬名內地旅客到港，約為 2019 年同期水平的 50%。奢侈品零售業為主要受益者，報告顯示大多數銷售額均達到新冠疫情前水平的 70% 至 80%。而一些餐飲業也因得到小紅書推薦而迎來不少內地旅客。儘管如此，其他零售業卻大多表現平淡，因為內地遊客將更多時間花在探索具本土風情的景點，而不是在傳統零售區購物。

第二季租金回升
雖然零售市場的樂觀情緒隨著股市下跌以及本地和內地經濟放軟而迅速消退，但部分零售商戶仍看準在這租金水平相對較低的時機進行擴張，因此，優質街舖和主要商場租金在第二季度繼續輕微回升，分別錄得 1.4% 和 0.9% 升幅。

尖沙咀商舖受惠於內地人的旅遊模式轉變
內地人旅遊模式改變，包括多了旅客選擇轉乘高鐵來港，令尖沙咀區的商舖受惠，加上區內已有足夠觀光、購物和餐飲選擇，能滿足大部分遊客的需求，令他們過海到訪傳統旅遊勝地的意欲退減，例如銅鑼灣。至於中環則因持續得到本地消費者支持，所以表現保持良好。與此同時，由於旺角的商舖組合對旅客的吸引力減弱，使其不再成為旅遊首選區域。因此，旺角西洋菜南街在中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角等四個主要商業區中，優質街舖空置率相對較高，錄得36%。

內地金融機構租用優質街舖
更多的內地金融機構例如中信證券﹑富途證券及安信信託相繼租用優質街舖作為其保險和財富管理中心。過去上述商鋪租客多為奢侈品牌，如今作為金融或證券公司銷售與服務據點，反映最近市場正在復甦中，內地旅客的定位和消費模式有結構性轉變。

預測商舖租金會在下半年內溫和反彈

展望未來，內地及本地經濟復甦﹑高消費商務及度假旅客的回流﹑航班和酒店房間的供應增多﹑旅遊相關活動的品質和數量等因素，將決定零售業進一步復甦的節奏。而隨著這些因素逐漸明朗，零售業的中長期復甦仍然樂觀，但由於各種市場阻力，我們在未來 3 至 6 個月仍須謹慎，舖租可能會在期間內溫和反彈，預計上升3%至5%。

第一太平戴維斯香港研究及顧問諮詢部董事湯卓軒先生表示：「於本季度租用商舖的零售商多屬測試市場反應，而許多其他零售商在確實經濟全面復甦之前較謹慎行事。」 

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴先生指出：「未來十年，我們將看到多達 1,000 萬平方呎的新商場落成。商場業主如何將其合理定位，並創造獨特銷售賣點將成新商場成功的關鍵。」