• 股市調整以及最優惠利率自2018年以來首次的上升打擊了豪宅市場氣氛，豪宅市場在第三季錄得全球金融危機後最嚴重的按季跌幅
• 市場對豪宅用地及整幢物業的需求依然旺盛，港島兩幅用地將在第四季招標，我們預計兩幅用地在推出時均會吸引市場關注
• 由於市場氣氛低迷，第三季所有價位的豪宅成交量依然偏低。整體市場亦受到衝擊
• 由於經濟前景負面，我們預計豪宅市場將在未來9至12個月仍然低迷，豪宅價格可能在2022年調整10%，並在2023年進一步下跌5至10%。

豪宅價格因成交量暴跌而錄得歷年最嚴重跌幅

首次公開募股（IPO）的市場表現欠佳、本地及國內的營商氣氛疲弱、持續的嚴格隔離措施以及國內堅決的「清零」政策，均導致股市在第三季度調整。再加上美國聯儲局一直堅持加息以應對國內通脹，最終導致香港本地銀行的最優惠利率自2018年以來首次上升，上調0.125%。以上因素均對豪宅市場施加壓力。

由於市場氣氛低迷，豪宅成交量（5,000萬港元以上）在第三季度暴跌，季內僅錄得58宗交易，較第二季顯著下跌36%。其他價位的豪宅成交量亦全線下跌， 最高端豪宅（5億港元以上）的成交量則保持不變。同時，所有地區的豪宅價格都錄得由4.2%到5.1%不等的按季跌幅，是全球金融危機以來最嚴重的下跌。

儘管成交放緩，但豪宅及相關用地仍然備受追捧

季內部分成交備受關注，顯示市場對超級豪宅仍有需求。例如Gough Hill Residences 3B號屋﹙可銷售面積4,299平方尺﹚以5億港元售出﹙每平方尺116,306港元﹚、九龍塘根德道8號獨立屋﹙可銷售面積6,460平方尺﹚以5.38億港元成交﹙每平方尺83,282港元﹚、位於羅便臣道68號的整幢物業以2.75億港元售予Weave Living及領盛投資管理公司。

豪宅用地繼續受到青睞。一幅位於醫院道的豪宅用地透過政府招標形式以5.51億港元出售予嘉華集團，樓面面積約42,978平方尺，每平方尺樓面地價約12,820港元。地政總署計劃在2022年第四季為另外兩幅豪宅用地招標，由於發展商對可發展用地仍然感到興趣，我們預計這兩幅用地在推出時將引起市場關注。

另外市場亦有意想不到的交易，新加坡基金LC Vision Capital以207.66億港元的總代價購入半山波老道21號剩餘的全部152個單位（連同242個車位及31個電單車車位），相當於每平方尺62,000港元。這是基金投資者在豪宅市場中極罕有的舉動，由於此市場的收益率極低（第三季的豪宅收益率約為1.9%），通常難以吸引以收益率驅動的投資基金。

此舉一方面可能反映海外基金對本港房地產行業的信心，另一方面亦可能反映部分發展商在短期內對豪宅市場前景持審慎觀點。

低價新項目吸引市場關注，整體物業市場穩步下跌
由於加息對一般業主影響深遠，普通住宅市場同樣在第三季度受到重創。一手銷售市場亦受到影響，僅有平均售價低於每平方尺15,000港元的新界樓盤錄得理想銷售成績，大部分每平方尺20,000港元或以上的市區樓盤均難以找到合適買家。因此，普通住宅價格在第三季下跌3.7%。

豪宅價格預計在2023年進一步下降

由於加息、本港及國內經濟復蘇緩慢、內地的清零政策，加上持續的通脹威脅，我們預計豪宅價格將在2022年全年下跌10%，並在2023年進一步下跌5至10%。政府亦有可能取消早前推出的一系列印花稅市場降溫措施，此舉或會使價格受到影響。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民先生表示：「儘管豪宅市場乏力，成交量極低，但對豪宅用地的需求依然旺盛。而利率在未來三至六個月將繼續上升，通脹升溫及經濟衰退的可能性仍然是香港超高資產淨值人士的主要憂慮，當中有不少人計劃重新調整其全球投資組合，以減輕風險。」

第一太平戴維斯香港住宅發展及投資部高級董事黎漢群女士指出：「由於利率將在年內及明年初上升，實際利率可能最早在2023年年中轉為正數，這令現金充裕的投資者在作出購買豪宅等涉及大型資本的投資決定時更為審慎。」