• 環球經濟環境不明朗，加上全球供應鏈持續受阻，今年首八個月的本地航空貨運及貨櫃吞吐量較去年同期下跌
• 隨著物流需求減少，本年第三季的整體倉庫租金僅錄得0.8%增長，現代化倉庫租金更微跌0.1%，而上季兩者租金仍分別按季上升1.9%及2.7%；同時，第三季整體及現代化倉庫空置率亦分別上升至2.1%及1.4%
• 雖然利率上升令本地投資者及發展商卻步，但私募基金仍然熱衷於收購整幢及整層倉庫作投資用途。

外圍不確定因素影響本港物流市場

外圍經濟環境持續不穩定，導致全球供應鏈仍然受阻，其影響亦波及本港物流市場。2022年首八個月的商品貿易額下降2.4%，同期航空貨運及貨櫃吞吐量亦按年分別下跌11.2%及4.4%。

面對如此疲弱的氣氛，倉庫租賃市場開始感受到挑戰，多家營運商選擇續租而非搬遷，僅有電子商貿營運商等少數物流企業仍在擴張。本季較為矚目的成交包括DON DON DONKI承租荃灣嘉民達力中心低層地下及高層地下約88,000平方呎樓面，較其舊址擴充了約30,000平方呎；與此同時，HKTV Mall亦有擴充，承租豐樹青衣物流中心的另一樓層，面積約14.4萬平方呎。

租金升勢大幅放緩

整體而言，第三季的整體倉庫空置率反彈至2.1%，而現代化倉庫的空置率亦回升至整體供應的1.4%。隨著物流需求減少，第三季的整體倉庫租金僅錄得0.8%增長，現代化倉庫租金更微跌0.1%，而上季兩者租金仍分別按季上升1.9%及2.7%。整體而言，業主普遍寧願在租金叫價上不過於進取，也希望保持物業的入駐率。

私募基金青睞物流資產

雖然接連加息導致本地投資者及發展商卻步，但私募基金仍然熱衷於收購整幢及整層倉庫作投資用途。普洛斯（GLP）首次在香港物流市場投資，以略高於10億港元購入位於青衣清甜街8至12號的倉庫。本季其他成交尚有嘉民以3.8億港元購入葵涌泉基工業大廈的72%業權，以及凱龍瑞購入具備重建潛力的葵涌永昇工業大廈的90%業權，作價4.33億港元。

受到疫情、股市暴跌及加息影響，分層工業物業的投資成交量持續下降，第三季僅錄得456宗工業物業成交，按季下跌26%。分層工廠及倉庫價格亦在季內持平。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民先生指出：「儘管第三季的工業物流物業成交相對淡靜，但基金投資者依然青睞物流資產。展望未來，雖然新增供應逐漸獲承租，但不明朗的業務前景可能會促使營運商在作出搬遷及擴張決策時變得更加保守。」

第一太平戴維斯副董事總經理暨九龍銷售部主管蕭兆新先生說：「資金成本上升以及租金增長放緩，將令正收益利差在未來數月迅速收窄，這可能會考驗投資者對物流資產的興趣。目前申請重建工廈以獲取額外兩成樓面的個案經已減少，涉及重建的工業物業成交或會放緩，預料直至年底前的工業及物流物業成交多會由用家主導。」