• 儘管經濟環境不明朗，物流需求仍然強勁，但由於倉庫供應量降至極低水準，第二季度的倉庫租賃成交相當淡靜。
• 整體及現代化倉庫租金持續上升，2022年第二季度升幅分別為1.9%及2.7%，同期整體及現代化倉庫空置率分別下跌至1.9%及1.1%。
• 由於倉庫空置率極低，部分現金充裕的營運商進入銷售市場以確保獲得營運空間，而投資者則繼續尋找高收益的工業資產。
• 展望未來，雖然新增供應可能對租金構成短期壓力，但新界棕地被收回發展引起的搬遷需求或會在短期內帶來支援。
• 雖然倉庫空間供應的潛在增加或在短期內減低自用業主的購買意欲，但其提供的高收益意味著工業物業仍然是許多渴求收益的投資者之首選。

本地物流面對經濟不明朗環境下保持強勁

本地經濟受到第五波疫情及股市動盪的重創，大部分經濟指標在2022年年初數月大幅下跌。儘管如此，在這環境下，隨著疫情逐漸受控，零售市場重拾動力，電子商貿亦表現強勁，第二季度的物流需求保持殷切。

不過，與上季度相比，租賃成交量，尤其是新租賃的成交量有所下降，這是因為物業供應量極低，導致越來越多營運商選擇續租而不是搬遷。第二季度的整體倉庫空置率下跌至1.9%，現代化倉庫的供應量下跌至僅佔總庫存的1.1%，促使大量現代化營運商押後所有短期搬遷計畫。

空值率低支撐強勁的投資氣氛

由於倉庫空置率極低，部分現金充裕的營運商進入銷售市場以確保獲得營運空間，華潤物流成為季內最大買家，以46.2億港元買入嘉裡建設位於沙田及柴灣的兩幢倉庫，並有可能留作自用。該公司亦斥資2.64億港元以售後租回的形式向翠華集團購買葵涌兩層物業。與此同時，投資基金公司及本地投資者在第二季度繼續尋找高收益的工業物業資產，投資基金公司Nuveen以28.8億港元購入集運中心改建後的數據中心作長線投資。另一間投資基金公司Brookfield Asset Management以2.11億港元購入沙田工業中心的一個樓層。

隨著市場氣氛回暖，4月及5月的分層工業物業投資成交量回升，但隨後6月股市暴跌及美國連續加息令潛在投資者卻步，整個第二季度錄得616宗工業物業成交個案，按季下跌4%。因此，分層工廠及倉庫價格在季內靠穩。

收回棕地引起的搬遷需求支持租金走勢

展望未來，新界棕地被收回發展引起的搬遷需求或會在短期內帶來支援。Goodman Westlink及青鷸高端物流中心據報其預租率達50%至60%。剩餘可供出租空間（約300萬平方呎）必然對未來12至18個月的倉庫租金構成壓力。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民先生指出：「由於倉庫空置率偏低，部分現金充裕的營運商進入銷售市場以確保獲得營運空間，而投資者則繼續尋找高收益工業資產。展望未來，雖然新增供應可能對租金構成短期壓力，但棕地恢復發展引起的搬遷需求或會在短期內帶來支援。」

第一太平戴維斯副董事總經理暨九龍銷售部主管蕭兆新先生說：「雖然倉庫空間供應的潛在增加或在短期內減低自用業主的購買意欲，但其提供的高收益意味著工業物業仍然是許多渴求收益的投資者之首選。加息仍然是工業物業價格上升的主要風險因素。」