• 俄羅斯入侵烏克蘭以及美國加強監管中國科技股等外圍事件嚴重打擊本地股市，影響整體物業投資氣氛，而最近Omicron疫情爆發則對本地豪宅市場構成進一步威脅
• 2022年第一季的超過5,000萬港元豪宅成交量大幅下跌至91宗，是自2019年第三季社會動盪以來最低水平，價格較低的市場更錄得最大跌幅。豪宅價格下跌1.5%至2.7%
• 傳統豪宅區的豪宅用地依然備受追捧，南灣道用地的招標成交價格創下新高，平均價格為每平方呎62,355港元
• 負擔能力不足以及市場氣氛疲弱均導致一般住宅價格在2022年第一季大幅調整，整體價格下跌2.4%
• 雖然本地新冠病毒疫情大致受控，但中國主要城市封鎖措施可能日益影響中國經濟以及內地高淨值資產人士對香港豪宅的興趣
• 由於美國聯儲局有可能更積極地加息，本地的負實際利率環境或面臨考驗，不過利率仍有一段時間方會回升至正數

豪宅市場氣氛疲弱成交量是自2019年第三季最低水平

俄羅斯入侵烏克蘭、股票市場波動以及Omicron疫情在第一季爆發，這些因素進一步威脅本地豪宅市場。香港持續與內地封關以及極為嚴格的新冠病毒限制措施窒礙了內地及本地買家購買物業的決定。

因此，大部分地區的豪宅價格在2022年第一季度均錄得跌幅，聯排別墅價格下跌1.5%，而港島、九龍及新界區豪宅價格則分別下跌1.7%、2.1%及2.7%。

2022年第一季超過5,000萬港元的豪宅成交量大幅下跌至91宗，是自2019年第三季發生社會動盪以來最低水平，較原本已淡靜的2021年第四季度按季下跌20%。與上季相同，資金較不充裕的買家受到最大影響，價格介乎5,000萬港元至1億港元的物業的成交量下跌25%。超級豪宅市場影響則較輕微，1億港元以上的物業的成交量按季僅錄得9%跌幅。

南灣道招標價格創下新高，反映發展商對豪宅用地的興趣

傳統豪宅區的豪宅用地依然備受追捧，南灣道住宅用地的招標成交價格創下新高，由買家爪哇控股以平均價每平方呎62,355港元投得。創紀錄的價格反映發展商繼續看好稀有的超級豪宅用地，在中期而言，超級豪宅市場的整體充滿信心。

普通物業市場的負擔能力不足影響住宅的銷情

普通物業市場價格在2022年第一季下跌2.4%，由於更多本地及外籍專業人士離港，港島的跌幅在所有地區中最為顯著﹙-3.4%﹚。市場的負擔能力不足，2021年第四季的供樓負擔比率達58%，多個二手住宅的銷情因此受到影響，多名潛在住宅買家難以通過銀行按揭貸款的壓力測試。即使按揭保險計畫將價格為1,200萬港元及1,000萬港元的住宅按揭成數上限分別進一步放寬至80%及90%亦無助解決以上問題。

市場前景疲弱

雖然本地新冠病毒疫情大致受控，但中國封鎖主要城市，特別是上海，可能日益影響中國經濟，以至香港。世界銀行將中國2022年國內生產總值增長預測調低至5%，低於中國5.5%的官方增長目標。所有這些因素將打擊投資氣氛，並進一步減弱內地高淨值資產人士對香港豪宅的興趣。

美國聯儲局自3月加息，正式步入新一個加息周期。然而本地銀行的流動資金仍然充裕，因此並未對是次加息作出反應。預期香港未來數年將錄得2%至2.5%的溫和通脹，而在過去十年間接推動香港住宅價格長期上升的負實際利率環境仍有可能在未來兩年持續。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民先生表示：「雖然本地新冠病毒疫情大致受控，但中國封鎖主要城市將影響中國經濟以及內地高淨值資產人士對香港豪宅的興趣。美國通脹率處於40年高位，美國聯儲局將有可能更積極地加息，但本地實際利率依然維持在負數。」

第一太平戴維斯香港住宅銷售、發展及投資部資深董事及部門主管黎漢群女士指出：「在2022/23年度賣地計劃顯示，政府推出的13幅住宅用地中，僅有五幅為非滾存用地。其中環角道用地為其中一幅豪宅用地，地積比率為2，主要將用作發展為住宅及少量洋房。該用地盡享綠化景觀，同時鄰近赤柱廣場，預料該用地於2022/23年度下半年推出時，將會備受市場關注。」