• 2021年本港零售市場表現仍未全面復甦，受制於全球最嚴格之一的防疫出入境限制，加上社交距離措施繼續執行，市場氣氛受到打擊
• 主要商業街道上失去遊客身影，以致零售市場全年焦點均集中在餐飲及本地需求上，餐飲業成為最大贏家
• 舖租於下半年開始出現回升勢頭，而優質街舖租金在第四季變化不大，令本年全年優質街舖租金下跌了4.3%，跌幅較2019年的33.2%及2020年的23.4%大幅收窄
• 本年新商場供應稀缺，為租金稍稍帶來支持
• 2022年將至，零售市場暫且將延續2021年的發展基調，但疫情一旦進一步趨緩，致令防疫限制措施可以放寬，邊境又能重開的話，零售市場則可望錄得有如2003年後的破紀錄增長。

零售需求集中於本地消費

回顧本年，出入境限制持續嚴格執行，儘管當局曾與新加坡多番討論旅遊氣泡的安排，但相關措施未能如期推出。零售業全年均須遵從限制社交距離的措施，而自4月起推行的本地「疫苗氣泡」及食肆採用不同模式營運，則為餐飲業注入了一點生氣。

由於缺乏內地旅客，本地零售市場幾乎完全由本地顧客所帶動。外出用膳儼然成為了本港市民假日的最佳活動，餐飲業因而受惠，並成為商舖租賃市場的主力需求，也是業主們普遍垂青的租戶行業。其他租賃需求則來自雜貨相關零售、生活時尚行業及本地品牌。

優質舖租自年中開始止跌，年內共下跌4.3%

本港失業情況於下半年開始好轉，政府最近公布的9月至11月期間的失業率為4.1%，是自2020年2月疫情開始對本港經濟造成衝擊以來最低的失業率水平。隨著本地強勁消費需求支撐著零售市場，商舖租金在下半年開始出現回升迹象。縱使第四季優質街舖租金變化不大，但縱觀全年商舖租金僅下跌了4.3%，跌幅遠小於2019年的33.2%及2020年的23.4%。

主要商場方面，其整體租金在第四季微升0.4%，惟港島區商場租金季內則微跌0.1%。與過去兩年相比，商場租金本年內的跌幅亦收窄至個位數，僅下跌2.1%，走勢跟優質商舖相似。

主要零售物業新供應2023年推出

雖然市道普遍審慎淡靜，尤以奢侈品市場最為明顯，然而本年也是過去六年以來零售物業供應最少的一年，這為租金走勢稍稍帶來支持。明年供應將繼續稀缺，暫時僅有南豐位於啟德的AIRSIDE、灣仔的合和中心擴展項目，以及新鴻基地產位於元朗站的發展項目預計在明年推出，合共提供略多於100萬平方呎樓面的新增零售物業供應。

預計2023年位於市區及非核心區的供應將會增加，主要項目包括崇光百貨位於啟德的雙子塔、大圍及黃竹坑的港鐵商場，以及機場11 Skies第一期發展項目。

零售市場全面復甦取決於通關日期

預計零售市場在2022年上半年仍將聚焦於本地消費之上，租賃活動將維持淡靜。遊客（特別是內地旅客）何時回歸商業街，將視乎本港與內地何時通關，而這亦將成為明年零售市場表現好壞的關鍵因素。雖然在本報告發表之日，邊境重開的時間表仍然未明朗，但我們預期一旦疫情進一步緩和，社交距離及出入境限制等措施能有所放寬時，2022年零售市場或將出現有如2003年沙士後的復甦情況，當時由於港澳個人遊（自由行）政策推出，內地旅客得以多次訪港，利好本港零售市場的發展。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民先生表示：「展望2022年，本地需求以及餐飲、雜貨、超市及本地品牌將繼續成為市場重點。」

第一太平戴維斯香港商舖部資深董事陳澤鳴先生指出：「陸路關口有望在2022年下半年重開，屆時將利好零售行業，尤其是以餐飲及民生雜貨消費為主的新界分區市場。」