• 第一太平戴維斯世界城市X因素 (X-factor) 排名: 紐約與倫敦= 第一位，巴黎與新加坡= 第三位
• 住宅房地產投資收益比率排名: 第一位東京，第二位紐約，第三位 巴黎；而孟買、莫斯科、里約熱內盧則提供最低回報率
• 商業房地產投資收益比率排名: 第一位東京，第二位悉尼，第三位巴黎；而上海、孟買、杜拜和里約熱內盧在商業地產項目方面均同樣表現不佳
• 辦公室 及 住宅聯合成本: 第一位香港，第二位倫敦，第三位巴黎

市場溫度:

• 熱市:  孟買、香港、上海
• 淡市: 紐約、悉尼、莫斯科

根據國際房地產顧問第一太平戴維斯的最新報告，紐約與倫敦現時被視為領先的世界級城市。其穩固的地位來自城市自身的獨特性和聲譽，以及經濟狀況和規模；這些因素將決定該城市將來的跨境房地產的可投資性，以及她們目前的「世界級」城市的地位。

在研究的12個城市當中，第一太平戴維斯的「X因素」世界城市表現主要著眼於整體的全球競爭力，同時亦包含其他測量準則，如連接性、國際旅客和網頁搜尋數據，以決定整體的國際大都會地位。根據以上準則，紐約和倫敦名列首兩位，而新加坡和巴黎則緊隨其後；然而莫斯科、孟買和里約熱內盧的發展仍未夠成熟，未被列入全球12個主要城市的研究內。

第一太平戴維斯全球研究總監Yolande Barnes指出：「我們對世界級城市的定義不單以其經濟規模及繁榮程度為標準，並同時考慮其他無形因素，包括：聲譽、獨特性、國際影響力及可投資性；這些因素都不會單純反映於人口和國內生產總值數據中。」

「這些無形的因素影響著一個城市對商業及資產管理投資者的吸引力，而這些因素也會影響住宅和商業房地產市場的增長速度以及市場的穏定性。」

「在全球經濟版圖的重繪下，房地產市場正面臨重大的改變。『新世界』的經濟，特別是中國和印度，近期的增長顯著轉弱；而舊的工業化經濟體，包括美國，英國和日本，現時的復甦卻比很多評論員預期更為強烈。」

「因此，『新世界』城市失控的房地產增長已大大減弱。而在某些情況下，例如孟買和香港的黃金地段，更出現逆轉的情況。以強勢的新興經濟體系投資市場而言，杜拜就是高增長房地產中心的典型例子。她的復興象徵著市場已從2008年後的全面價格調整中慢慢恢復過來。」

房地產投資指標

第一太平戴維斯的X因素整體城市表現，不一定會反映傳統的經濟或房地產成本和價值，反而更著重於一個世界性城市長遠的穩定性和吸引力。而X因素最高的三個城市，同樣出現於住宅房地產投資者的四大城市的名單內。然而，她們同樣是僱員居住及工作成本最高的4個城市。

為了解各城市在住宅和商業房地產資產的真正吸引力，第一太平戴維斯將每個國家的十年期債券的引入和總租金收入毛利作比較，從而創造了「表面純利」收入。第一太平戴維斯認為，「表面純利」與當地風險環境相比，更能真正衡量其房地產表現。

根據這項測量標準，東京提供與債券相關的最高回報。而且這亦已開始受到愈來愈多了解日本擁有的特別性質，及其房地產風險的進取投資者青睞。通過更冒險的投資者誰了解的奇異性質和日本的房地產市場風險的青睞。紐約亦同樣因提供了一些引人注目的毛收益率水平，而提高了不少投資者的興趣。

市場溫度（以國內生產總值及住宅資本價值計算）

在研究的12個城市中，第一太平戴維斯認為香港、上海，以及最顯著的孟買住宅房地產價值是最容易調整。而紐約和悉尼目前仍是增長空間最大的市場，雖然倫敦和杜拜的住宅價格仍然高企 - 特別是黃金地段的物業，但仍有待時日才能成為最熱門的城市。

12 Cities Table

第一太平戴維斯全球研究總監Yolande Barnes表示：「主流的住宅單位存貨仍吸引投資者購買。 在世界的舞台上，倫敦的主流價格看起來很不錯，而杜拜和香港市場更具潛力。我們預計在世界城市中的二、三線市場，在未來五年的增長率將高於名貴物業。」

由於量化寬鬆政策的影響逐漸減低，全球資產價格的增長也隨之放緩。第一太平戴維斯預期租金和資本的增長將會重新調整。

由於亞洲的債券收益率和利率較西方工業化國家上升得更快，預料過分緊張的亞洲市場將會在短期內面臨重大壓力。

一些未達入選為「12個世界級城市」指標的二線城市，將成為具備優質價值的春代品，對投資者的吸引力日漸提升。Yolande指出伊斯坦堡、河內、吉隆坡、雅加達和曼谷，以及很多在同一國家（而西方人士未聽過的）的大型二線城市，都是值得注意的。

* 根據第一太平戴維斯行政單位（Savills Executive Unit ［SEU））