香港地少人多己是不變的事實，作為全球領先的金融中心，商業核心區的2,300萬平方呎商業樓面己不敷應用。換來的就是供應不足，租金不斷上升的局面，今年不少甲級商廈的租金更攀升至每平方呎200元，更相信這個情況會於一段時間維持不變。

根據第一太平戴維斯研究及顧問諮詢報告指出，自去年9月起，中環及尖沙咀的甲級商廈租金分別上升25%及13%，受高租金之壓力後因而展向非核心區的商廈，包括港島東及九龍東等，都供應不少擁有甲級商廈質素的物業，因而產生可替代 (displacement)效應。

於1980年起，太古地產開始發展港島東商業帶，這區共提供約800萬平方呎的甲級商業用地，包括零售、住宅及飲食業務。現時，港島東的商廈租金與尖沙咀相若。除太古地產外，不少地產發展商均對此區產生興趣，包括中信泰富 (大昌行商業中心)、香港置地 (英皇道1063)及嘉里建設 (現正進行租賃的嘉里中心)，由於租金較核心商業區低，物業周圍環境得以進一步改善，令很多原本位於核心區的企業心動，紛紛選擇遷入港島東的商業區。

而九龍東由一個從未讓人感到是真正商業區的地方，因能提供為租戶需要而設計和建造的物業，如高樓底，大面積及領先的資訊科技支援，加上租金相比核心商業區為低，成為可為企業提供近1,080萬呎的甲級商廈質素物業的市場新星。自2008年，九龍東商廈的空置率由30%下降至現時的11%，讓業主因應市場需要帶動而租金有所調整的同時，亦有不少大型企業紛紛遷入。其實，不論是港島東或九龍東的商廈，都能吸引不少新租客包括會計師行、資訊科技、保險及物流等，為這兩區注入租戶的全新分布模式。

展望未來，2011及2012年核心商業區的租金升幅可達55%，而非核心商業區的租金將可有40%的升幅。與此同時，新落成的商廈將至2014年後才推出市場，這情況亦會為核心區及非核心區帶來租金增長的壓力。