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2019年房地產增速疲弱?

2019年房地產增速疲弱?

在每年一度的媒體午宴上,第一太平戴維斯預測,香港房地產市場因持續加息、股市發展不穩、情緒受挫以及全球宏觀經濟水平不確定的陰影下,2019年將會處於低迷狀態。

香港地產界有一個共識:無論考慮外部或內部因素,都無法找到一個清晰可靠的模式。這亦解釋了為何2018年某些方面總會有些令人意想不到的事情出現。去年,我們謹慎地預測大多數資產類別的租金將小幅上漲5%(倉庫、購物中心和辦公樓會下跌5%)。令人驚訝的是,實際數字大大超乎預期!寫字樓租金上漲8%至10%;豪華住宅租金亦增長8%至10%;零售業在2018年回暖,增長了2%至4%;工廠和倉庫板塊也錄得8%的爆發式年租金增長。除了本地一些主要購物區街鋪下降了3%,銷售數據大致符合預期,增長幅度在5%至12%之間。工業地產再一次成為焦點!

去年的驚喜不太可能於2019年重演。對於即將落成的寫字樓,我們預計租金將上漲2.5%至5%;中環寫字樓整體下跌幅度或可高達5%;豪華住宅公寓和聯排別墅租金有望增加5%至10%,但售價將下降10%;購物中心和主要購物區街鋪應保持穩定的2%租金增幅,但一些細鋪將再次受到牽連,租金下跌5%;至於工業地產、尤其是分層式工廠及倉庫,租金將上漲2%至5%,售價亦上升5%,使該板塊連續第二年成為房地產焦點!

去年是香港房地產市場代表性的一年。中央正以權力下放支撐地區經濟發展,令本港寫字樓租賃及銷售變得活躍,且並沒有出現減弱的跡象;住宅市場亦供應受限,利率維持在10年低點。經過將近五年的低迷,甚至乎零售業也在尋求增長。

2019年的市道將有明顯不同,排在首位的影響因素必然是利率上升。最優惠利率和香港銀行同業拆息利率在2018年9月開始上升,並且已經影響了大眾市場的情緒和價格。實際利率將有望在今年轉為積極,因此可持一種觀望態度進入市場,特別是在昂貴物業方面——儘管豪華住宅的價值將因缺乏新的供應而有所��升及浮動。

在一定程度上,商業市場將會因中國經濟增速放緩而受到影響。儘管今年香港島沒有重大的新增供應(預計九龍有200萬平方呎新供應),由於中資公司是中環甲級寫字樓市場的重要客戶,中國經濟下滑仍可能引發租金及售價下降。相信投資者會隨著價格飆升而變得冷靜,開始考慮重返市場,希望把握機會增值資產;尤其是對一些陷入困境的賣家而言,現在絕對是一個尋找資金的好機會。

2019年的又一威脅是中美貿易戰。如貿易摩擦愈演愈烈,將對消費者支出產生負面影響,並持續引發股市波動,這些信號早在2018年秋季便已經出現。貿易戰將使零售商放緩擴張計劃,轉而持謹慎及觀望態度,但2018年尾舉行的G20峰會之後所達成某種形式的協議或許會成為一個轉機。同時,高鐵和港珠澳大橋完全投入服務後,新界的租金可能會有小幅上升,這亦是另一個利好消息。股市樓市密不可分,意味著股市到目前為止的20%修正幅度意味著房地產價格可能下滑四分之一、或更多,但那是另一場觀望了。

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