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Savills blog: Same work, different space

辦公室文化新走向:工作於傳統與潮流之間

共享工作空間已成為商業運營和租賃的發展趨勢,傳統的商業中心 (business centre)亦正重塑定位,相信未來將出現這兩者所結合而成的混合新方向!

工作的本質並沒有改變,但工作的方式卻不同了。在80年代,當時的(亦即現在視之為傳統的)商業中心就是臨時、過渡或新興辦公室的新潮流;而近年,尋找和裝備辦公空間是所有大小企業都要進行的必要事務。因為今天的商業中心應可為企業提供更多的可行方案,例如是可為聘用期只有六個月的員工提供一個工作空間、在這個工作空間開設臨時的子公司辦公室、又或是在實行新政策前,為相關的市場調查提供工作的空間等。這種「辦公室」具有極高的成本效益和效率,更不會讓企業因過度昂貴且不必要的設備花費,或強制性的月租支出,而陷入業務的困境中。

 

今時今日,共享工作空間為業務的流暢性開闢了新的道路。或許對大多數人來說,共享工作和商業中心是同一碼子的事,兩者都會都提供靈活的租賃條款和必要的基礎設施,如WiFi和辦公桌,但其實它們之間是有細微的差別的。商業中心,或可稱為服務式辦公室、管理式辦公室、行政中心等,很多都能在核心商務區中找到,並且設有會議房、個人或公司使用的設備等。有些商業中心更設有一個統一的接待處。

 

共享工作和商業中心是同一碼子的事,但其實它們之間是有細微的差別的。

相反,共享工作空間是一種辦公室的新潮流,或稱「共享經濟」,喜歡設立於不同的地區,尤其是非商業核心地段,以減低運作成本。共享工作空間所有設備如平板電腦都是共用享用的,透過多元化的行業朝夕共處,希望把餐飲、物流、科技、電子商務等融資,從而產生一個新的行業或專業。當中的休憩空間更是重要,包括桌球室、酒吧、露台等,讓員工們可以在休息時享用,適合資金匱乏的初創企業交流生意心得。

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The Executive Centre為商務客戶提供較傳統的會面地方。

 

近幾個月來一直有人提出批評,指共享工作空間的崛起,正為30年前開始出現的商業中心產生負面影響。的確,共享工作空間在商業地產領域佔有一席之地,但根據數據顯示,商業中心其實尚未遇到任何威脅。因為直到目前為止,共享工作空間辦公面積不足全球的5%。

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Andotherspace 的一角

 

在香港的9,000萬平方呎可用辦公空間中,只有58個佔地共超過110萬平呎的共享工作空間,其中包括著名的WeWork(153,000平方尺)、naked Hub - 早前由WeWork收購(50,000平方尺)、Hive(37,000平方尺)、Campfire(260,00平方尺)、Spaces(215,300平方尺)等。相比之下,商業中心的雷格斯、Servcorp和The Executive Centre,單是三者便佔據約36%的面積,415,000平方尺,而且更集中在中環和銅鑼灣這些甲級商業大廈之中。而共享工作空間大多集中在黃竹坑、九龍東和港島東中,更設於一些非優質建築物和工廠大廈中,只有少數可在中心商務區找到。

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其中一個位於香港的Compass Offices

 

但在激烈競爭中,往往都會發展出有趣的情況:每種產品都開始以自己的方法,融和競爭對手的優點,以作為追隨市場發展的舉動,並響應消費者的潮流。商業中心已經開始在其空間中增設更多的社交空間,如咖啡廳和擁有網絡連接的公共空間,又或是更多不設專用的辦公桌和虛擬辦公室的選擇等,以增加工作的靈活性。

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Campfire 為本港共用空間網絡先駒

 

共享工作空間則開始設立中央式接待處和更多的會議空間。這是一種回應越來越專業的千禧一代年輕企業的方式,因為他們可能需要隨著業務的成熟,而進行更精細的演示,亦需要滿足一些大型、國際化、結構嚴謹的企業(HSBC也是WeWork的租戶)。隨著兩者的演變,一種混合模式很可能是未來辦公室文化的新方向,因為消費者擁有更多的選擇和空間,而正在「共享工作空間化」的商業中心業主或是正在「商業中心化」的共享工作空間業主,能夠為其商業物業重新定位,以吸引更多重要的大客戶!

十分感謝以下有關機構,提供寶貴的時間及意見 (排名不分先後): Andotherspace, blueprint, Campfire, Compass OfficesNaked Hub (由WeWork擁有), Regus, Spaces. and The Executive Centre.

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