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Savills blog: Why Chinese debt won't derail global real estate investment in 2018

中國並非全球地產投資阻力

以往很多不同的國家,房地產週期與債務週期有著極密切的關係,寬鬆的貸款會對房地產市場產生直接或間接的影響。

在購買或開發房地產時過度信貸,其債務的直接影響通常不會首先出現在房地產領域,而是會導致金融危機,但最終還是會引發住宅和商業房地產需求的嚴重衰退。

所以,世界各地的房地產專家都急於探究下一次金融危機根源的可能性,這並不令人驚訝。一些專家已把眼光放在中國身上,因為根據國際結算銀行的報告顯示,中國投資者在過去10年中,在全球房地產市場上不但表現得相當活躍,其債務水平在2006年至2016年期間更增長了575%!而令人擔憂的是,這情況是不會持續的,因其可能會影響全球金融體系,或中國對全球房地產的需求。但究竟在這情況下,中國所產生的問題會成真嗎?而這些問題又會影響全球嗎?

首先,雖然中國的債務增長看似很高,但這是一個相對與比較出來的數字。也就是說,如果中國國內生產總值持續攀升,債務與國內生產總值的比例則會下降。儘管今天中國債務佔其國內生產總值的比例,已經從低位水平急促上升,但其實仍然略低於大多數先進經濟體的平均水平,中國債務是人均20,000美元,而美國卻是145,300美元,日本則是134,000美元。

伸延閱讀: 入手商業地前的必知事項

 

其次,須知道中國債務一向都是受公司部門保陣,而不是住宅物業。中國的公司主要都是國有的,所以債務可以在世界各地以不同的方式進行管理,即使貸款獲得重新安排、債務證券化、「殭屍公司」與有償款能力的公司合併,都不是違約的。而中國的住宅物業債務與新興經濟國家的國內生產總值其實不相伯仲,為44%,與美國的則為80%,在所有先進經濟體中為74%。

即使在必要的情況下,國家也有辦法插手——中國擁有3.2萬億美元官方儲備資產,足以支付所有外債。所以中國債務本身並沒有全球性的影響性,除非國家出現內部問題影響跨境投資的需求。

 

最重要的是,95%的中國債務都是國內債務,因此,任何違約和止贖問題都不會影響全球金融體系。

從這些數字與政策來看,其實中國的債務問題並不可怕。再從文化與習慣的角度來看,中國人都是傾向重視儲蓄,平均佔其可支配收入的36%。由於沒有甚麼地方可以存入這筆現金,許多人都選擇投資房地產,導致許多中國城市的住宅價格,每年都出現雙位數字百分比的增長。這種渴求導致一些投資者開始尋求在中國以外,全球各地城市的地產物業。雖然這對某些社區和新建市場產生重大影響,但在資本管制下,中國買家的數量仍然有所局限。加上去年推出的一些額外管制措施,也令中國人在全球房地產領域的投資已經在許多地方開始縮小,中國本身的降溫措施也令住宅市場的爆炸性大幅減弱。

由此可見,無論今年全球房地產或金融市場面臨的問題是什麼,都未必如大家所想的一定是由中國引發的。

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Savills Research

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