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savills blog: CBD Core Plot – Buildings on the rise… Rents on the fall?

北京CBD核心區:高樓崛起‧市場承壓

根據第一太平戴維斯發佈的《亞太區標杆物業調查》研究報告顯示,北京寫字樓租金水準位列亞太區第三位,僅次於香港和東京。CBD是北京最大的甲級寫字樓區域市場,市場總存量達240萬平方米,約為全市的25%。過去五年間,供應有限、需求強勁等因素讓CBD業主方在租賃談判中占得先機。

然而,風向在近期逐漸轉變,CBD不再是最活躍的寫字樓市場。經濟增速放緩、租金持續上漲等不利因素促使部分對成本較為敏感的租戶搬遷至租金較為實惠的新興商務區。受此影響,截至2017年末,CBD的空置率已由過去的低位(1.5%)升至4%。為了儘快消化空置面積,業主方不得不開始調整租賃策略,導致CBD的平均租金由人民幣每平方米每月382元降至2017年四季度的每平方米每月375元。

 

 

CBD將在未來5-6年迎來大量新專案。目前CBD共有18棟甲級寫字樓正在建設或規劃建設當中。這些新項目預計將為寫字樓市場帶來約200萬平方米的辦公面積,存量將在現有基礎上翻一番。核心區大部分新專案預計將按時完工,但也有部分開發商決定將交付時間推遲一到兩年。因此,預計新項目將分為兩個批次漸次入市:第一批完工的項目將於2018-2019年交付並投入使用。第二批供應將於2020年後完工入市。

新增供給入市後將會對CBD的現有格局帶來巨大衝擊。基於市場行情正常以及自用比例為40%的假設來推斷,到2019年CBD整體空置率將達到17%,為最近八年的最高點

新增供給入市後將會對CBD的現有格局帶來巨大衝擊。基於市場行情正常以及自用比例為40%的假設來推斷,到2019年CBD整體空置率將達到17%,為最近八年的最高點;與此同時,平均租金開始逐步下滑,預計2020年的租金較2017年將下降12%。以上結論只是基於理想前提下的推斷,如果開發商自用比例小於40%,更多的面積投入市場,將會進一步拉高CBD空置率,租金下滑也更為明顯。無論自用比例多少,未來數年CBD新增供應的絕對體量都可謂空前之高。因此,業主方和租戶方都應該審時度勢,基於未來發展趨勢制定符合自身要求的市場戰略規劃,只有如此才能在未來的激烈競爭中占得先機,被動適應則終將被發展的浪潮所拋棄。

圖1: CBD甲級寫字樓空置率預測,2018-2022年

 

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來源:第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部

 

圖2: CBD甲級寫字樓租金預測,2018-2022年

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來源:第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部

 

圖3: CBD核心區未來供應,2018 – 2023年

Future Supply pipeline - 2018-2023
Future Supply pipeline - 2018-2023

來源:第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部

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