香港
savills blog: International buyers continue to focus on Sydney & Melbourne

海外置業不敗之選: 悉尼與墨爾本

澳洲一直是海外買家在投資住宅物業的範疇中,極具吸引力的地方。

當地具有穩定的經濟和政治規模,而旅遊、教育、移民和醫療,都是澳洲吸引海外買家到當地投資的主要動力。 不過,許多走到澳洲的朋友都說,澳洲最大的吸引力,還是來自於它的生活模式:溫暖的陽光、舒適的氣候與豐富的文化,都是世界各地買家慕名而來的原因。
 
就讓我們看看,為什麼海外買家的物業投資都集中在悉尼和墨爾本。

悉尼

悉尼是全球首屈一指的國際大都會,亦是新南威爾士州(NSW)的首府,是澳洲人口最多的城市。在過去的十多年來,人口大幅增長了18.2%,全城擁有超過500萬人口。根據預測的數據顯示,這人口增長的趨勢將會持續下去,預計到2036年,全市人口將達640萬。

 

房地產市場在穩健的經濟條件、低利率和供應失衡的客觀因素下,價格上升。悉尼的房地產市場仍然是澳洲增長最快的城市,但直至最近,增速開始放緩。

放緩跡象的出現,部分原因或出於監管措施。所謂「監管措施」,就是政府於2014年末至2017年3月期間,推出政策以約束銀行給予投資者的貸款限額,收緊了銀行對房地產投資者的貸款準則,尤其是針對來自外國的投資者。

 

悉尼的房價在過去十年間大幅上漲,這跟世界各地大部份城市的情況相似

加上外國投資者要進入新南威爾士州的房地產市場,就需要持有更高的資金成本。因為在2016年,當地政府對外國房地產買家徵收4%的印花稅附加費,2017年7月1日更增加至8%,但其實這種限制,主要應用於打算購買新落成樓盤的外國買家。當投資者的比例得到削減,房價上漲的情況便得以舒緩。然而,根據過去的優厚回報率、稅收優惠和對退休金繳款的限制,相信投資住宅物業仍然是許多人的首要取向。

更重要的是,房價上漲出現放緩,反映了悉尼各地住房的負擔能力。由於首次置業者和現有業主都需要進一步擴充財務狀況,或節省更多時間,物業擁有者的需求幾乎不會再像以前一樣推高價格。

總體而言,我們預計悉尼房地產價格漲幅將會放緩,但房價可能還會維持在高位好一段時間。不過,由於悉尼的人口不斷增加,而且基建設施項目完善,投資當地的住宅市場,相信前景依然良好。

伸延閱讀: 澳洲 - 帕拉馬塔大變天

墨爾本

墨爾本是一個得到國際高度評價的城市,當地的生活質素吸引了不少高品質的工作者到來,造就出當地成熟且穩健的經濟發展。墨爾本是維多利亞州(VIC)的首府,佔澳洲整個經濟活動接近四分之一,僅次於新南威爾士州。維多利亞州亦是澳洲發展最快的國家之一,在過去十年中,墨爾本的人口已經差不多增加了100萬人,達到4,750萬人。因此,這劇烈的人口增幅,固然對房地產的需求亦有所提升。

這凌厲的人口增長預計將持續,更有一些預測指,墨爾本在未來20年將會超越悉尼,成為澳洲最大規模的城市。墨爾本與悉尼不同,前者在地理位置上,沒有諸如山脈和國家公園等自然障礙限制了擴張,這意味著墨爾本的發展將會比悉尼更易擺脫約束。

 

墨爾本在過去十年中,房地產的價格增長是相當可觀,升幅也僅次於悉尼而已。這全因當地成功吸引了不少外來就業者,人口自然急劇增長。儘管擁有不少優厚條件,墨爾本的房地產市場跟悉尼很相似,仍在面臨著挑戰。

情況就像悉尼一樣,這些對外國買家的限制,其影響主要集中在新落成的樓房市場中。不過,墨爾本與悉尼相比,兩者最大的差異就是價格點。儘管墨爾本當地人民的物業負擔能力已被拉開,但跟悉尼相比,樓房價格還是平均下降了30%。

 

政府同樣地針對著房地產投資者,執行了新的抵押貸款規則,海外買家更需多付7%的印花稅

總體而言,墨爾本可謂是一個對樓房高需求且高供應的市場,或許有些聲音指墨爾本的地產市場供過於求,但又有多少人明白這是相對人口增長的表現。它與悉尼一樣,今年房價漲幅可能會出現放緩跡象,價格亦可能會維持在高位好一段時間。但隨著墨爾本人口不斷增加,我們相信當地房屋市場的前景依然會長期樂觀。

結論:仍能跟國際競爭

雖然近來出現了一些針對國際買家的政策變化,但這情況絕不只發生於悉尼和墨爾本之中,許多國際城市也引入了類似的稅收法則,所以在澳洲購買、持有和出售房屋的比較成本,在全球中仍然保持著一定的競爭力。

我們預計悉尼和墨爾本,將繼續為我們的投資目標經營得更具吸引力,將繼續提供自由、空間、保護以及高品質的生活,好讓海外買家有動力與能力,在澳洲尋求自己的夢想。

請查看Savills Overseas採購指南,了解有關市場概況、需求驅動因素和悉尼與墨爾本住宅物業市場的銷售概況。

此文章轉載9月份之Australia Blog。

TAGS:
author

Posted by:

Savills World Research

See more articles by Savills

Contact Savills

有關我們

緊貼城中及國際市場資訊、分析,以及由我們專業團隊提供的實用貼士及指南

於Twitter上追蹤我們

立即追蹤

如你對Blog內容有任何意見或查詢,歡迎聯絡我們。

電郵給編輯部