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savills blog: 工廈的無限可能

工廈的無限可能

隨著政府打算重新思量其工廈活化計劃,當前最需要做的,是重新考慮如何調整出最佳的方案及得到最佳的結果。

當你踏出黃竹坑那以工業風裝潢的Ovolo Southside酒店、或是在柴灣工業區乘搭升降機後,品嘗到一杯隱世咖啡,又或在觀塘新式的辦公室工作,你應該要感謝政府活化工廈的計劃!因為由2010年4月至2016年3月期間,這計劃主要把東九龍、長沙灣、油塘、葵涌、黃竹坑等,一些由於香港製造業消失,而未能充分利用的舊式工業大廈重新發展及設計,為它們換上全新面貌。截至2016年,近1,200萬平方呎的工業地,已被批准轉為辦公室、酒店和零售業用途,既可減少建築廢物,並促進社會急需的現代化、高檔化。你看看觀塘長廊,便是最好的一例。

 

活化工廈確是一個理想的計劃,在倫敦、墨爾本、波士頓等都有不錯的效果,但在香港卻是好壞參半了。面臨眾多挑戰,最首要的是回報低且緩慢。投資者必須投入高昂的成本以重新設計和翻新舊工場,加上物業中必須達到現行消防的標準,如走火空間與灑水系統等,這些都會嚴重削弱收益。此外,目前僅限於特定商業部門使用的分層地契,意味著管理、安全標準和潛在的租金,都可能因不同層數而異。其實政府一直以來都在調整新一輪的振興工廠大廈的計劃,但除非方案能作出改變,否則也不會產生甚麼新突破。

投資者必須投入高昂的成本以重新設計和翻新舊工場,加上物業中必須達到現行消防的標準,如走火空間與灑水系統等,這些都會嚴重削弱收益。

行政長官林鄭月娥在施政報告中表示,政府相關部門除了會對舊式工廠大廈作出重建,亦會向業主實施激勵重建的措施、裝備設施簡便化,以及讓較低樓層用作非工業用途等。對業主而言,所有這些措施,都可能使復興工廠大廈計劃,擁有更巨大的價值。

其實很多工廈位於不便的位置,政府未能馬上解決的一個重要因素。除了觀塘和黃竹坑,很多工廠區的周邊設施都相當貧乏,即使很多地區都在公共交通樞紐附近,但到了晚上卻會變成一個「死城」,令投資憂慮該地方的安全問題。

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雖然工業大廈高檔化,推動了周邊房地產的租金和價值,但租金上調始終會逼使長期租戶離開,並考慮遷入價錢較合理的地方。這一切都未能讓活化計劃得到更多的激勵,反而成為了阻力。

儘管如此,香港仍然缺乏商業空間及住宅空間,加上近期本港製造業轉型,為工業供應帶來額外的壓力。但活化仍然是一個強而有力的選擇,不過需要作出微調。最簡單的調整就是確保投資者可以獲得更快的經濟回報,例如放寬該類型空間的使用規則。此外,把工廈轉型為住宅也值得考慮,尤其過境連接和學校網絡附近的工廠更有洽化的需要;亦鑑於工業風的單位設計是全球的潮流趨勢,工廈或可成為新一代的「奢侈品」。投資者大可以利用寬敞的空間,香港嚴重供不應求且未來幾年更呈增升趨勢的老年人住屋問題緩和。最後,隨著政府繼續倡導小型單位,以解決住屋的問題,另一個新興的行業——「自家貨倉」,也許是復興工廠大廈計劃中,最具助力的租戶。因為市民對於個人存儲的需求不斷,能創造一件解決當下與未來迫切需求的產物,對投資者而言,是最大的信心。

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