香港
Property bubble

2018年未必順風順水,但地產市場仍機遇處處

相信閣下一定留意到一些國際金融機構、銀行、研究所和著名期刊,近期都不約而同地預測金融市場明年或將出現重大調整。

這些擔憂,主要源自資產價格的居高不下──環球股票市場屢創新高,而10年政府債券的回報率則於歷史低位徘徊;流動資金「水浸」,即使在藝術品拍賣會上,令人咋舌的競投價亦屢見不鮮。

這一股上升風潮,自然也吹到地產行業:甲級寫字樓的市值,在亞太多個地區均處於歷史高位,資本還原率則被壓縮至歷史新低。除了商業單位,住宅物業同樣節節上升,這一點,相信香港近期的新業主一定感受最深。

亞太區各城市甲級寫字樓資產淨值

其實,這些破紀錄的高資產值,均由遍布全球的債務堆疊而成,而數額之大,已達全球本地生產總值的330%!其中,中國的債務問題尤其嚴重,連人民銀行行長亦表示關注

假如中國發生銀行危機,固然會引致資產值下跌,但北韓問題、南中國海糾紛以及英國脫歐等事件引發的地緣政治緊張,同樣不容忽視。歐洲的麻煩可並不單單來自英國,意大利與希臘面臨銀行制度崩潰,而德國總理默克爾仍未能籌組新政府,均為歐洲帶來隱憂。

美國和歐洲近年興起民粹主義和民族主義,亦是亞太國家感到棘手的問題,因為歐美在經濟保護主義上經常站在同一陣線,對倚賴國際貿易的亞太地區相當不利。

當您將以上的不利因素相加,自然覺得國際形勢前景不明,經濟似乎搖搖欲墜;不過,市場上仍然有相當多的利好因素,尤其地產方面的投資機會,令我們能保持審慎樂觀。

國際貨幣基金組織於2016年中發表的報告指出,我們正處於「全球升勢周期」,而且力度將繼續增強;該報告預測全球的國內生產總值將於2021年前持續上升,並修正對中國、日本、南韓及東盟國家的預測為增長。

雖然中國於今年實施資金進出調控措施,然而國內對於香港、美國、英國及日本等市場的地產項目,仍然輸出大量投資,而且外流資金大有機會超越2016年。

China outbound by destination

中國有相當多的企業正在持續增長,當中的巨企如海航集團、萬達集團等已減慢海外地產投資的步伐,而平安保險及中國投資有限責任公司等則投資勢頭不減。

此外,在全球的退休基金中,地產所佔的資產分配比重日益增加,從2010年的7.3%,上升至現今的8.8%,雖然1.5%的漲幅看似不高,但考慮到全球退休基金資產總值達到36萬億元,1.5%實際上已是相當龐大的數字!

不少地產投資者抱怨區內可供選擇的投資項目不多。事實上,在新加坡最近的一個會議上,與會者表明若明年真的出現市場調整,亦未嘗不是好事。不過,假如您細心觀察租金的升跌周期,您會發現區內各城市的表現不盡相同,因此仍然有不錯的投資機會。即使短期內資本值難以維持升勢,在租金收入上相信仍有利可圖。

我們太留意升跌周期,卻往往會忽略整個亞太地區的普遍趨勢。事實上,亞洲區正在快速都市化,而發展中城市擁有巨大潛力,它們的居民更年輕,教育程度更高,也更善於應用新科技,而且中產人口比例更高,代表更強的消費力,也更傾向於採用嶄新的生活和工作模式,自然能為投資者帶來更好的投資選擇。

中國、印度及東南亞國家固然有不少發展迅速的大城市,而即使在日本,部分大城市如東京,人口仍在不斷膨脹中。

科技發展和社會變更,正在改變地產行業的格局,例如網上購物的興起,令倉儲業成為區內最重要及最受追捧的行業之一。數據中心、共用工作及生活空間、迷你倉及長者住屋等新興行業,亦已成為投資者的關注目標。

因此,在亞太地區內值得投資的地產市場仍然不少,而社會發展,尤其科技上的進步,將繼續為我們帶來新機遇。我們或者毋須對前景過份憂心,只需在投資時保持審慎。著名喜劇演員Groucho Marx說話常帶機鋒哲理,他就曾說過:「眼前的轉變,不一定是苦日子的來臨,充其量只是好日子的離去。」

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