Savills blog - 廣東道的過去與未來

廣東道的過去與未來

廣東道是香港,甚至世界著名的購物街,能夠走到今天這個名店林立、國際頂級牌子都爭相要在這地插下旗幟的繁華局面,都是憑其一手一腳經營回來。

但面對著大圍經濟環境的衰弱,財雄勢大的奢侈品牌也快要支撐不住,這自然引起一個推論:若廣東道不肯放下身段,仍然堅持其高級奢華品牌集中地的形象,未來會走得仍然輝煌嗎?

繁榮盛世

其實廣東道名店林立並不是其最初的面貌,70年代時期,這街道已經是零售業的集中地,只是賣的不是甚麼名貴手袋或高級時裝,而是玉器翡翠,故曾有「玉器街」之稱。直到90年代尾,廣東道才開始轉型成為奢侈品零售業的集中地,因為當時只有如新同樂魚翅酒家、 Hot Gossip等餐館和酒吧,還有一些普通零售商鋪的海港城在業主九倉集團的強力支持下,引入了大量高端零售品牌。

而一早已進駐廣東道的Louis Vuitton更看好這地的未來發展,由原本只有2,000平方呎的專賣店,一口氣擴展至10,000平方呎,隨後更有Gucci和Lane Crawford在此插旗,令廣東道成為了一眾頂級品牌的兵家必爭之地。這還未夠,在2004年,香港政府下令實行中國自由行的政策,大量的旅客攜同大量的資金湧入香港,大大刺激了零售業的發展。眼見如斯好環境,廣東道再進一步得到更多品牌的睬青,如Christian Dior、Zegna、Cartier、Burberry、 Chanel、Hermes、Rolex、Blancpain等,紛紛湧入廣東道設立旗艦店,廣東道頓時名店泛濫,不少品牌租不到廣東道的地段,即使是旁邊的北京道也不放過,總之就是被名店包圍著。

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廣東道的繁榮登上了史無前例的高峰,儘管2008年的國際金融風暴橫掃全球,廣東道一帶租金的升幅仍然沒有被影響到,2009年更開放新的購物新據點「1881 Heritage」,引入再多的國際奢侈品牌進駐該地。根據2013年《南華早報》的報導,頂級珠寶首飾品牌周大福正每月支付租金約600萬港元予只有2,300平方尺的商店中,是前租戶A /X Armani Exchange的三倍!直至目前為止,單是海港城就擁有超過700間的名店,而整個廣東道就足以令你從帽子、圍巾、腕錶、衣褲到鞋子及手袋都是最頂級的品牌提供。

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單是海港城就擁有超過700間的名店

面對轉型

但奈何再美好的環境也有褪色的一天,隨著香港旅客數目近年急促下降,根據香港旅遊發展局的公布在港過夜旅客的人均消費從2015年的7,234港元下降至2016年的6,602港元,預計2017年更會下降5.2%,再加上租金有增無減的走勢,廣東道開始走到「轉型求生存」的十字路口中。沒錯,在總旅客人數佔了七成來自中國內地的優勢下,租金有著很大的理由不斷上升,甚至上升至世界數一數二最昂貴的地段之一。所以,如果廣東道仍然只是奢華消費品的集中地,在經濟不景氣的環境下,它的未來是不明朗的。

因此,你會看到廣東道選擇了「多元化」的路向,在兩邊街道規劃了不同的零售模式。在海港城的一邊,由九倉集團出租的位置均繼續由各大國際時尚品牌佔據,以兩至三層的旗艦店形式吸引消費者,佔了該地區的75%,而海港城銷售成績仍然是世界第一,零售額約為280億港元 !不愧當年九倉集團一心把海港城打造成為世界級購物中心;而街道的另一邊則是本地品牌或中等級的品牌租用,佔了該地區25%,大多是化妝品店鋪或出售中級消費品。這樣的混合式組合令廣東道的零售彈性拉大,仍能維持著其是國際高級奢侈品的消費重鎮,如英國倫敦的Bond Street、美國洛杉磯的羅迪歐大道、意大利米蘭的蒙特拿破崙大道、東京的銀座等。

隨著世界各地對高端消費品的需求日益增多,中國經濟又不斷上升,不少具龐大消費力的遊客,尤其中國人已在尋找香港以外的購物勝地,面對如此激烈的零售競爭,廣東道是捍衛香港「購物天堂」這個美譽的最強防線,或許租戶混合使用的方式真可令其突圍而出。成功與否,我也不知道,就讓時間告訴我們未來的新挑戰吧,反正我對充滿彈性的香港零售業充滿信心!

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作者:

Nick Bradstreet

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