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水深火熱: 香港土地業權問題

香港土地業權並非永久擁有業權,而是有期限的使用權,以官契批出予「業主」;年期有長有短,長的可有999年期,短的只有50年(特殊用途官契除外)。

回歸前,界限街以北的官契全部於1997年6月底到期。《中英聯合聲明》及《基本法》確認了這批官契可自動續期五十年,到2047年6月底。

近日澳門政府收回多幅閒置土地,引起巨大風波,亦觸動了港人的神經,關注2047年後的官契續期問題。

於1997到2047年期間到期的官契,一般可不用補地價續期50年,這權利是源於《基本法》第121條,對享有續租權的官契有明確說明,很明顯並不適用於2047年6月30日後到期的官契。薄扶林花園案例也是根據上述條文獲准續租的,並不能作為2047年後續約安排的先例。

一般情況下,如果官契尚餘超過30年的租期,業主或買家對剩餘年期長短憂慮不大,餘下50年與餘下60年的物業價值不會有重大差別。但如果剩餘年期短於30年,物業價格對剩餘年期長短開始變得敏感,年期愈短,物業價值愈低。近期投資物業的機構投資者開始關注2047年後的官契續期問題,因此政府宜早日公布2047年後官契續期安排,盡早消除市民及投資者憂慮。

近日發展局局長已於網誌指出,根據《基本法》第123條  ,特區政府有權處理回歸後官契續期事宜。筆者認同局長的說法,但有權處理和如何處理是兩回事。現時投資者及市民最擔心是如何處理的問題。

商人租用物業開設酒樓,投資巨額裝修,一般兩三年的短期租約,並不能提供足夠時間回本,所以商人必須較長租約,或短期租約的租期屆滿後有續約權利,並說明續租時的租金如何釐定。如果業主只向商人說︰「放心啦,我是業主,有全權容許你續租,所以短期租約毋須續租權,不用擔心!」,商人決不會接受業主的口頭承諾,而接受沒有續租權的短期租約及投資巨額裝修。同樣道理,機構投資者對2047年後官契續期的疑慮,並不會因局長的網誌而消除。他們決定是否收購一項物業,必定聘請律師就業權進行盡職審查,現時沒有律師可以就2047年後的續期安排提供答案,因此2047年後的續期安排,在投資者心中仍是風險因素之一。任何風險因素都會反映在價格的折讓中,風險愈高,折讓愈大。

 

筆者預計,當距離2047年愈來愈近時,如果官契續期安排仍得不到落實,受影響的物業價格可能下滑;另一方面,物業按揭的還款期受制於官契剩餘期限,太短的按揭還款期會影響物業的轉手能力。

市民及投資者現時並非要求政府立即為2047年後到期的官契安排續期,而是要求政府正式頒布2047年後官契續租的有關政策,包括什麼官契可自動續期、續期年限和是否需要補地價等。

 

「當距離2047年愈來愈近時,如果官契續期安排仍得不到落實,受影響的物業價格可能下滑;而物業按揭的還款期受制於官契剩餘期限,太短的按揭還款期會影響物業的轉手能力。」

有了政策的明確指引,業主便放心在官契期限屆滿前一、兩年才正式向政府申請續期。當然,新界官契數量龐大,可以立法方式自動續期而毋須個別申請。

《基本法》第5條指出,香港原有的資本主義制度和生活方式50年不變。50年後會否改變或怎樣改變,並非特區政府可自行決定。本港現行土地制度在2047年後須否改動,亦視乎現行的管治模式會否持續下去。因此筆者相信,即使特區政府現時有權處理2047年後的官契續租事宜,但仍不敢在未取得中央政府的指示前對2047年後的續約安排制定相關政策。

時光飛逝,2047年漸漸逼近,政府宜盡早與中央政府協商,爭取落實並公布2047年後官契續期安排的政策,以消除市場疑慮,防止樓價波動。

上述內容於2016年9月28日信報之天圓地方刊登。

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