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住宅物業市場走勢

今年,住宅物業市場看來充滿挑戰,各區樓價走勢如何?準買家或租客應採取甚麼策略?就讓我們來分析一下2016年的大勢。

經濟環境大幅波動

毫無疑問,2016年的經濟環境極不明朗,股票市場波幅大,而美國進入加息周期,加上發展商對投資豪宅的意欲有所下降,令整體物業市場成交數目減少。而環球經濟同樣前景不明,市場擔心本地銀行體系將加速資金外流,令情況雪上加霜。

銷售:豪宅交易仍見活躍

雖然發展商對發展新項目較為審慎,但銷售市場並非一片寂靜,位於山頂白加道28號的兩幢獨立屋,最近就分別以港幣6.98億元及5.42億元出售,而半山區干德道39號的一個高層複式單位,亦以港幣5.94億元成交。然而,2016年及2017年的住宅供應,仍將高於平均水平,隨著政府針對樓市的「辣招」未有撤銷,亦無推出刺激短期經濟的措施,預料供過於求的情況將進一步加劇。

第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部高級總監Simon Smith認為:「由於市場信心不足,發展商在2015年第四季並不急於推出新豪宅項目,因此售價和數量均有所下降。」具體的交易數字可作為有力指標:在2015年第四季,港島區豪宅交易數目按季下跌36%,而下跌趨勢亦反映在實際售價上,整季的整體住宅物業價格跌幅為2.9%。

港島租金未有下調

銷售下跌,你可能認為租金亦會隨之下調,但事實卻非如此。根據第一太平戴維斯的數據,半山區及山頂的租金在2015年第四季分別上升0.1%及0.5%,而南區租金只微跌0.3%,薄扶林及跑馬地/渣甸山的租金則維持穩定。雖然租金在第四季開始放緩,但以2015年全年計,港島各區的豪宅租金均錄得升幅,其中半山區租金飆升了10.3%,跑馬地/渣甸山及薄扶林分別上升6.8%及4.0%,而山頂及南區則分別錄得2.7%及3.7%的增長。

九龍新界租售表現各異

2015年第四季,九龍及新界的豪宅成交量暴跌62%,當中九龍的豪宅售價下跌了1.4%,而新界則大致保持平穩。

由於多個新樓盤先後推出,2015年第四季九龍及新界的租金分別下跌1.7%及1.9%。談到樓市的整體表現時,Simon表示:「由於需求疲弱,加上市場預期供應增加,我們相信豪宅租金在2016年及2017年將向下調整。」此外,由於元朗及西貢將分別有1,400及500個豪宅單位落成,第一太平洋戴維斯預期,這兩區的租金在2016年將進一步下跌。

下一步將如何?

展望未來的住宅供應,九龍的新盤將集中在2016年推出,兩個樓盤共供應超過300個單位,而新界未來三年的供應將較為平均,每年平均推出約342個單位,主要集中在沙田及西貢等區。這些新樓盤的供應,將測試市場深度以及發展商推廣和定價策略的成效;而大家在面對即將到來的市場波動時,必須小心謹慎,同時亦應多聽意見,靈活變通,繼續捕捉下一個入市良機!

延伸閱讀

請參閱第一太平戴維斯2015年第四季住宅銷售住宅租賃市場簡報全文。

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